合肥楼市似乎在“暗自打折”中“价格温柔上涨”！在销售放缓、开盘延期、持币观望中，楼市步入调整期已经是个不可回避的现实！      
    
      2007年，调控执行年如白驹过隙；2008年，楼市调整年也匆匆过半；放眼望去,房价涨幅回落,销售萎靡不振,行业洗牌在即……一系列“衰”相预示着,下半年的楼市仍将接受调整的煎熬。     

      如果说去年的各项调查统计数据告诉我们什么叫疯狂，那么今年以来的数据则告诉我们什么叫疯狂的代价。国家统计局发布的5月份国房景气指数比4月份下降了0.73个百分点，跟去年的同期基本持平，也就是说，房地产业的景气度已经跌回到一年前的水平。对于下半年行业的风向，业内普遍是谨慎观望的态度，这也预示着无法过早的给楼市调整期画上休止符。     

      合肥也是一样，在一片“拐点”的口水战中，全面进入调整期。如何面对调整的合肥楼市，众多业内人士有话要说。     

调整产品策略是首要     

      楼市调整期，我们该做什么？这是开发商和消费者都要面对的问题。对于开发商来说，有房不愁卖的好日子可能不会再有了，摆在眼前的压力越来越大：市场一片萧条，十面“观望”埋伏。     

      当观望形成，销售放缓，人们心里就会有一种微妙的变化，期待在价格上有所调整，这个时候，再牛的开发商也不敢走疯狂涨价的路线。明的也好，暗的也好，在价格上做文章已经是不可避免的了。     

      当我们面对整个楼市步入调整期的时候，“对于开发商来说，第一个就是做好产品的准确定位，包括产品的价格定位；第二，要做好产品之外的东西，要为广大购房者提供更大的产品附加值，如小区内部的环境营造和配套设施等要做得到位一些，通过这些实实在在的东西去吸引消费者。如果开发商还是延续那种疯狂涨价的理念，是会很难受的。”合肥红山房地产营销代理有限公司总经理葛存兵，凭借着多年的实战经验如是说。     

      葛存兵认为，楼市在处于调整期间，往往会出现购房需求的减弱。因为在市场成交量缩减的事实下，会促使本来需要买房的人加重对市场的观望，而持观望态度的人群在不断增加的时候，又必然会导致市场成交量的减缩。这是正常现象，作为消费者，总希望能买到价廉物美的房产品；第二，价格的快速拉升也会导致销售的滞涨。在合肥，一些局部地区价格会在短短2、3个月内，涨幅会达到20%，甚至有的地方30%都有可能性，这种价格的快速上涨会超出一般的承受能力，快速上涨后需求会下降，会导致人们观望情绪的浓厚；第三，楼市调整是多方面的，观望情绪会导致销售的停滞，但是价格下降的可能性并不是很大，从销售角度看，开发商会调整销售速度，会从一开盘的80%销售率调整到20%，这个销售过程，开发商会加大促销力度，表面上好像房价降了，其实并非如此。除此之外，开发商为了适应市场，会适当减少房源的推出，或延期开盘等。作为一个优秀的开发商，需要专业的公司、专业的人员为他服务，在调整期来临之前，就应该有所觉察，做好相应的准备，比如说对户型的调整，最重要的是面积和功能，建市场最需要的户型，因为需求是永远存在的。     

      易居中国·上海房屋营销（集团）有限公司合肥分公司策划副总监陈卫明分析认为，从市场需求方面看，合肥从2008年到2012年，商品房的需求量大约在6200多万平方米，在这6200多万平方米的需求量里面，有52%左右属于首次置业，这个层次人群的刚性需求非常强。虽然市场的刚性需求存在，但作为房地产企业对产品的准确定位尚有些许担心。     

      陈卫明从产品价格定位上分析说，今年合肥楼市会出现“每平方米一万多元”的高价房，对于有些开发商来说，不要因为有“万元房”的出现就盲目跟风涨价。陈卫明认为，合肥楼市第一批购房者正面临着换房，这个群体以前仅仅是买个房而已，现在这个群体需要的是个真正的家。所以在这种情况下，很多楼市会出现一些价格比较高的产品，而针对于一些条件不是很成熟的开发商来说，或者说自身定位不是十分准确的情况下，还是要坚持走自己的路，做适合市场的产品。     

创新营销手段是必然     

      夏天来了，楼市凉了，开发商急了，买房人乐了。如何卖房子，成了一个难题。购房人对传统促销手段已经产生“审美疲劳”，要想真正打动这些“上帝”们，开发商和代理商们还真得动动心思。    

      在楼市火热年代，开发商卖房子，只需在报纸上刊登几篇开盘广告就可以很快把房子卖掉，根本不需要花太多心思在营销上。如今不再是楼市“激情燃烧的岁月”了，“房子不好卖”是所有开发商都面临的一个现实问题。以前那种靠打广告卖房子的简单做法，已经难以承受市场沉重的期待。     

      “这几年来楼市营销手段大多用在假日促销期间，其手段或方式也主要是打折或者是送东西，这种营销模式也进行了很多年，营销方式是否已经让客户感到厌烦，或者说这种所谓的刺激消费行为已经不能让理性的消费者立即‘行动’了”，安徽华光置业发展有限公司常务副总经理陈运学坦率地说，作为开发商，应该始终站在消费者的角度，关注自己的产品，做好产品的每一个细节。从今年开始，“3天的短假”已经取代了往日的“黄金周”，对楼市营销来说，也应该和传统节日的文化内涵有机结合起来，让文化营销带动楼盘的假日销售；创新是所有行业追求的目标，但创新不是无中生有，创新要有很深的生活体验，包括对项目所在城市的了解和认识，对目标客户群的了解和认识，因为，客户是创新的“标”！     

      “对于营销的模式来说，不管是调整期也好，非调整期也好，合肥目前的营销模式都没有什么突破，但最基本的是要在为客户服务上多下工夫，在促销手段上做一些让顾客感兴趣的东西，不要来虚的东西，要把楼盘更多的优势展现给顾客，通过一对一的服务做好营销。”葛存兵说。     

      合富辉煌房地产安徽公司总经理助理顾予站在楼盘销售代理公司的角度则认为，代理公司是开发商和消费者之间的一个桥梁。代理公司应注重项目的前期策划，要从专注楼盘的策划慢慢跳出，走品牌化的路线，帮助开发商打造属于自己的品牌路线；从营销推广方面来说，要从铺天盖地的广告投放，慢慢转向客户体验与参与，让客户对未来的居住有着很直观的体验。比如说做一些样板房、实景园林展示区；要做好服务，不光要做到售前售中，售后更为重要。只有把老客户服务好了，他们才会介绍亲朋好友来买房。     

购房该出手时就出手     

      在楼市调整的非常时期，买不买房是市场的焦点。房子能不能买，对购房者来说，房价是关注的焦点。     

      楼市一调整，众多买房人的神经就绷紧了。不是关心开发商怎么渡过难关，而是关心房价的风吹草动。在合肥，房价似乎正在暗自打折中，温柔地上涨。     

      2007年的地产盛宴似乎消耗了随后几年的购买力和激情，市场的观望情绪也在逐步转为明确的降价预期，市民不得不对一路高歌的房价表示质疑。     

      “长期来看，房价永远是在上涨的。”任志强在接受媒体采访时，将此前自己所预测的房价上涨期限从“20年”直接改为“永远”。     

      价格上涨只是一个表象，深层的内因是土地升值。这是业内人士的普遍认识。     

      “需求是永远存在。从2008年到2012年，合肥商品房的需求量大约在6200多万平方米，在这6200多万平方米的需求量里面，有52%左右属于首次置业。从去年到现在每个月被‘消化’掉的房子看，绝大多数的购置行为都是基于一个相对‘刚性’需求。”易居中国·上海房屋营销（集团）有限公司合肥分公司策划副总监陈卫明分析认为。     

      “如果市场是健康的，那么就会保持相对稳定的状态，指望房价大跌是不太现实的，对于买房自住的消费者来说，等待，也许没什么意义。”华润置地合肥公司营销部经理郭瑞峰如是说。     

      郭瑞峰觉得，合肥一直以来房价比较稳定，从去年到现在每个月被“消化”掉的房子看，绝大数的购置行为都是基于一个相对“刚性”需求，也有因为如家庭人口的增长、拆迁的问题、城市面貌的变化出现改善型购房行为。所以说，合肥的房地产市场基本面是健康的。如今，合肥整个基础设施有了很大改变，城市面貌日新月异，整个城市经济结构在进行变速调整，这不仅会影响整个城市的经济结构，继而会影响城市人口结构发生变化。以前有人认为合肥是一个不太“活跃”的城市，但随着经济结构的调整，大量的产业工人、技术工种、白领阶层，很多人会留在合肥；过去从合肥走出去的一批人也回到了合肥，他们觉得合肥这个城市，至少在这个时期，未来一段时间内，有一个很好的发展空间，这样会改变人们对城市的预期，改变人口结构，改变经济结构，同时也改变了人们对未来的预期，这是人们对城市基本面的判断。所以，在这个楼市非常时期，购房人的理性是必要的，但还是考虑自己的实际需求，到该买房子的时候也不要太“吝啬”。     

      在楼市调整期，购房者如何买房？业内人士建言，楼市低迷并不是说不能买房。相反这个时候更能淘到价廉物美的房子。开发商急于卖，看地段，看小区的大、小配套环境，看物业升值潜力……消费者货比三家、精挑细选，总能买到适合自己的房子。如果是自住，该出手的就出手，等待的结果很可能是更高的价格；如果是投资，观望一点也未尝不可，毕竟实实在在的钱在手上，即使没有这方面的投资，也可以去做其它方面的投资，不如等到尘埃落定以后再做决定。